Wer überprüft tatsächlichen Eigenbedarf?

Beansprucht ein Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst, kann er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen. Behauptet der Vermieter wahrheitswidrig, dass er Eigenbedarf habe, ist der Vermieter schadensersatzpflichtig. Beauftragt der Mieter einen Detektiv, um festzustellen, ob der Vermieter die Wohnung nach der Kündigung tatsächlich für eigene Zwecke nutzt, stellt sich die Frage, ob der Vermieter bei nur vorgetäuschtem Eigenbedarf dem Mieter die Detektivkosten erstatten muss. In einem Fall des LG Berlin zeigte sich wieder einmal, dass nichts wichtiger ist als eine präzise ausgestellte Rechnung...

Täuscht der Vermieter bei der Kündigung des Mietverhältnisses seinen Eigenbedarf nur vor, ist er wie bei jeder schuldhaften unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses zum Schadensersatz verpflichtet (BGH WuM 2015, 510). Ein Schadensersatzanspruch des Mieters kann folgende Position umfassen: 

• Umzugskosten
• Ersatz von Prozesskosten (u.a. Detektivkosten zur Überprüfung, ob der wegen Eigenbedarf kündigende Vermieter tatsächlich die gekündigte Wohnung bezieht und bewohnt)
• Mietdifferenz für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung
• Kosten eines Maklers für die Anmietung einer Ersatzwohnung. Kauft der Mieter eine Eigentumswohnung, stellen die Maklerkosten keinen erstattungsfähigen Schaden dar, wenn der Mieter die Eigentumswohnung selbst bezieht (BGH NZM 2020,1038).
• Nicht zuletzt kann der Mieter verlangen, dass er die gekündigte Wohnung wieder beziehen kann, zumindest solange diese noch nicht an einen Dritten vermietet wurde. Die Wiedereinräumung kommt auch dann nicht mehr in Betracht, wenn die Wohnung zwischenzeitlich verkauft wurde.

Fordert der Mieter vom Vermieter Schadensersatz und behauptet, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht gewesen, muss er die Voraussetzungen seines Anspruchs darlegen und beweisen. Der Vermieter darf sich aber nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters schlicht zu bestreiten, wenn er nach dem Auszug des Mieters nicht in die Wohnung eingezogen ist. Der Vermieter muss substantiiert und plausibel darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, steht der Mieter in der Pflicht, zu beweisen, dass der Selbstnutzungswille des Vermieters schon vor der Kündigung nicht bestanden hat (BGH WuM 2016, 743). Erfüllt der Vermieter seine Darlegungslast nicht, ist ihm die vorgeworfene Pflichtverletzung zu unterstellen.

Möchten Sie als Mieter den Eigenbedarf überprüfen und dazu einen Detektiv einbeziehen, sollten Sie wissen, für welchen Personenkreis der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann.

Der Vermieter kann die Wohnung aus berechtigtem Interesse wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. II Nr. 2 BGB). Werden die Räume nur teilweise für Wohnzwecke, überwiegend aber für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke benötigt, kann sich der Vermieter auf ein allgemeines berechtigtes Interesse stützen, da der Wunsch des Vermieters im Hinblick auf seine Berufsfreiheit grundsätzlich zu beachten ist. Will der Vermieter die Räume aber ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen, kommt die Kündigung im Hinblick auf den Fortbestand des räumlichen Lebensmittelpunkt des Mieters nur in Ausnahmefällen in Betracht.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes umfasst der Begriff der Familienangehörigen alle Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt. Ein bestimmter Grad der Verwandtschaft oder eine besondere persönliche Bindung ist nicht erforderlich. Zu den Familienangehörigen gehören Kinder, Eltern und Geschwister, ferner Verwandte in gerader Linie und Ehegatten.

Ehegatten zählen auch dann zu den Familienangehörigen, wenn Sie getrennt leben, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht ist oder die Scheidung schon vollzogen ist (BGH WuM 2020, 730). Zum privilegierten Personenkreis gehören auch Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Stiefkinder, Pflegekinder und Pflegeeltern.

Das Landgericht Berlin hatte sich mit der Frage befasst, ob der Vermieter die Detektivkosten erstatten muss, wenn der Detektiv im Auftrag des Mieters überprüft, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich für eigene Zwecke nutzt (LG Berlin, Beschluss v. 18.1.2023, Az. 80 T 489/22). Im Fall hatte der Vermieter gerichtlich die Räumung der Wohnung beantragt. Der Detektiv stellte fest, dass der Vermieter den Eigenbedarf wohl nur vorgetäuscht hatte. Der Mieter verlangte, dass der Vermieter die Detektivkosten in Höhe von 1600 € erstattet.

Wie in jedem Zivilprozess hatte das Gericht darüber zu befinden, wer die Kosten des Verfahrens trägt. Da der Vermieter den Räumungsprozess verlor, wurde er verurteilt, die Verfahrenskosten zu tragen. Insoweit seien auch die Detektivkosten erstattungsfähig. Die durch die Arbeit des Detektivs erstrebten Informationen waren erforderlich, um bei Gericht erfolgreich argumentieren zu können. Der Detektiv wurde als Zeuge im Verfahren vernommen und bestätigte den vorgetäuschten Eigenbedarf.

Trotzdem wurde die Rechnung des Detektivs nicht anerkannt. Grund war, dass der Detektiv nur eine pauschale Rechnung erstellt hatte und weder aus der Rechnung noch aus der ergänzenden eidesstattlichen Erklärung des Detektivs hervorgegangen sei, wie viele Stunden er im Detail für welche Ermittlungstätigkeit aufwenden musste. Das Landgericht Berlin gab dem Mieter also in der Sache Recht, verweigerte jedoch die Kostenerstattung aus formalen Gründen. Hätte der Detektiv eine ordentliche Rechnung erstellt, hätte der Vermieter dem Mieter die Detektivkosten erstatten lassen.

Geht es darum, herauszufinden, was andere verschleiern, können Detektive helfen, die Verhältnisse zu überprüfen. Auch wenn Detektive an bestehende Gesetze gebunden sind und keineswegs so handeln, wie es Detektive in Fernsehfilmen in oft gesetzeswidriger Art und Weise tun, kann ein Detektiv einen wichtigen Beitrag leisten, die Wahrheit herauszufinden.