Haus lässt sich nicht verkaufen

Um ein Haus zu verkaufen, braucht es Strategie. Ihr Ziel sollte sein, einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen, den Kaufpreis aber nicht so hoch anzusetzen, dass Kaufinteressenten abgeschreckt werden. Sie können das Haus selbst anbieten und sich mit den Kaufinteressenten auseinandersetzen. Genauso gut lässt sich ein Makler beauftragen, der das Haus in Augenschein nimmt, bewertet, bewirbt, Kaufinteressenten vorsortiert und Sie idealerweise über die Verkaufsverhandlungen hinweg bis zur Beurkundung des notariellen Kaufvertrages begleitet. Wenn Sie den Eindruck haben, dass sich Ihr Haus nicht verkaufen lässt, sollten Sie vorab einige grundsätzliche Aspekte klären. Zieht sich der Hausverkauf nämlich hin, gibt es immer Gründe.

Würden Sie Ihr Haus verschenken oder zu einem besonders günstigen Preis verkaufen wollen, gäbe es sicherlich eine Reihe von Kaufinteressenten. Da Sie Ihr Haus wohl bestmöglich verwerten möchten, kommt es darauf an, den Verkauf vorzubereiten. Es ist keine gute Idee, ein Haus mal eben so in der Zeitung zu inserieren. Setzen Sie den Kaufpreis zu hoch an, gerät Ihr Haus im Vergleich mit anderen Immobilien schnell ins Hintertreffen und wird von Kaufinteressenten aussortiert. Setzen Sie den Kaufpreis zu niedrig an, verschenken Sie bares Geld. Wenn Sie den Verkauf mit nicht realistischen Vorstellungen angehen, wird Ihr Haus schnell „verbrannt“ sein. Interessenten merken, dass Sie nicht der professionelle Hausverkäufer sind. Sie brauchen eine bessere Strategie.

Vielleicht ist Haus nicht das attraktivste Objekt in der Straße. Dann sollten Sie erst recht großen Wert darauf legen, es für den Verkauf herzurichten. Betrachten Sie das Haus mit den Augen eines Kaufinteressenten. Der erste Eindruck ist entscheidend. Dies beginnt bereits mit der Beschreibung des Objekts, wenn Sie es in der Zeitung inserieren, auf einer Angebotsplattform in Internet einstellen oder einem Interessenten ein Exposé übersenden. Ihr Ziel muss sein, einen Interessenten so aufmerksam zu machen, dass er sich für Ihr Objekt interessiert und im Vergleich mit anderen Objekten vorzieht. Ein kompetenter Makler kann Ihnen helfen, diese Prämissen umzusetzen oder nimmt Ihnen noch besser diese Arbeit vollständig ab.

Egal, in welchem Zustand Ihr Objekt gerade ist: Es gibt immer Wege, das Objekt für den Verkauf herzurichten. So dürfte es Interessenten abschrecken, wenn das Haus mit Hausrat zugestellt ist, Tapeten von den Wänden herabhängen, aus den Wänden Stromleitungen herausragen oder das Grundstück mit Unrat übersät ist. Schwer verkäufliche Immobilien leiden oft unter derartigen Mängeln. Auch ein altes Haus mit schlechter Bausubstanz lässt sich verkaufen, wenn Sie es mit der richtigen Strategie anbieten. Es gilt, den richtigen Kaufinteressenten zu suchen und zu finden.

Sie sollten sich also engagieren und Zeit und vielleicht auch etwas Geld investieren, um das Haus so herzurichten, dass es einen ordentlichen optischen Eindruck macht. Ihre Investition zahlt sich schnell aus, wenn Sie mehr Interessenten für die Besichtigung begeistern und letztlich einen höheren Kaufpreis erzielen. Ein kompetenter Makler kann Sie aus der Sicht eines Dritten beraten, welche Maßnahmen mit vertretbarem Aufwand empfehlenswert sind.

Bevor Sie Ihr Haus anbieten, müssen Sie den Verkehrswert kennen. Es wäre ein falscher Ansatz, den Kaufpreis danach zu bemessen, was Sie selbst für das Haus bezahlt und investiert haben. Es gilt der Grundsatz, dass Sie nur den Kaufpreis erzielen werden, den ein Kaufinteressent bereit ist, gerade für dieses Haus zu bezahlen. Möchten Sie also den Verkehrswert Ihres Hauses einschätzen, müssen Sie die örtlichen Gegebenheiten einbeziehen. Auch hier kann ein Makler helfen. Makler sind tagtäglich mit dem Verkauf von Häusern und Wohnungen befasst, kennen die Marktgegebenheiten vor Ort und können einschätzen und nachhaltig begründen, welcher Preis nach Maßgabe des Verkehrswertes angemessen ist und was Kaufinteressenten bereit sind, für ein Objekt zu bezahlen.

Bevor Sie Haus anbieten, sollten Sie Vorarbeiten leisten. Dazu gehört die Einsichtnahme des Grundbuchs. Lassen Sie sich beim Grundbuchamt einen unbeglaubigten Grundbuchauszug ausstellen. So lässt sich schnell klären, ob die Eigentumsrechte richtig eingetragen sind und welche Belastungen bestehen. Aus dem Grundbuch ergeben sich auch Wegerechte, Dienstbarkeiten und sonstige Rechte und Pflichten. Ist eine Eintragung nicht mehr aktuell oder fehlerhaft, werden Sie Haus kaum verkaufen können und dürfen sich auch nicht wundern, warum der Makler das Haus nicht verkauft kriegt.

Ein aussagekräftiges Exposé hilft beim Verkauf. Ein Exposé zu erstellen, bedarf der Erfahrung. Es braucht viel Know-how, um ein Haus so zu beschreiben, dass es wirklich interessant erscheint und sich aus der Vielzahl anderer Angebote hervorhebt. Ein kompetenter Makler erkennt schnell, ob ein Haus Eigenheiten hat, die es von anderen Objekten unterscheidet oder ob es Schwächen hat, die sich vielleicht in Stärken umdeuten lassen. Ein Exposé ist immer eine individuelle Beschreibung des Objekts, während allgemein gehaltene Exposés wenig aussagekräftig sind und bei Interessenten kaum Interesse wecken.

Ein gutes Exposé beinhaltet auch notwendige Objektunterlagen. Ein Kaufinteressent erwartet, dass Grundrisszeichnungen und möglichst Baupläne vorgelegt werden und er anhand eines Katasterauszugs die Örtlichkeiten vor Ort erkennt. Verkaufen Sie Wohnungseigentum, benötigen Sie die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Ist das Haus vermietet, ist der Mietvertrag vorzulegen, da der Erwerber den Mietvertrag beim Kauf übernehmen muss.

Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft und möchten das Haus verkaufen, müssen sämtliche Miterben dem Verkauf zustimmen. Oft gibt es Schwierigkeiten, wenn es sich um das Elternhaus handelt und einer der Miterben das Haus aus emotionalen Gründen nicht verkaufen möchte. Dann gilt es Wege zu suchen, den Verkauf trotzdem zu bewerkstelligen. In Betracht kommt, dass einer der Miterben das Objekt übernehmen möchte und bereit ist, die anderen auszuzahlen. Ein Verkauf kommt auch in Betracht, wenn der Erwerber bereit ist, ein Mietverhältnis mit dem widerspenstigen Miterben zu akzeptieren.

Auf keinen Fall sollten Sie es auf eine Teilungsversteigerung ankommen lassen. Wird ein Objekt öffentlich versteigert, ist erfahrungsgemäß mit erheblichen Wertverlusten zu rechnen. Ein kompetenter Makler kann hierbei wertvolle Hilfestellung geben und Sie beraten, wie sich ein Verkauf trotzdem umsetzen lässt.

Ist im Grundbuch ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen, dürfen Sie es trotzdem freihändig verkaufen. Gibt es einen Kaufinteressenten, lässt sich beim Versteigerungsgericht die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung erreichen, mit dem Argument, dass sie kurzfristig den Verkauf des Objekts bewerkstelligen werden. Ein kompetenter Makler kann sie dabei unterstützen, mit dem Gläubiger abzuklären, dass er dem freihändigen Verkauf zustimmt und zu welchen Konditionen der Verkauf möglich ist. Auf keinen Fall sollten Sie resignieren und glauben, die Zwangsversteigerung sei das Ende des Weges.

Ohne Werbung für Makler zu machen, läßt sich sagen: Sie verkaufen Ihr Haus am schnellsten, wenn Sie einen Immobilienmakler einbeziehen. Haben Sie keine Erfahrung mit dem Verkauf von Häusern, sollten Sie es nicht drauf anlegen, ausgerechnet jetzt diese Erfahrungen machen zu wollen. Sie riskieren, Lehrgeld zu bezahlen. Ein Makler nimmt Ihnen viel Arbeit ab. Berücksichtigen Sie, dass Interessenten meist eine ganze Reihe von Immobilien besichtigen und die Immobilien, die sie besichtigen, miteinander vergleichen. Ihre Immobilie muss diesem Vergleich standhalten.

Interessenten stellen immer ähnliche Fragen, auf die sie entsprechende kompetente Antworten erwarten. Makler sind darauf vorbereitet, bautechnische Fragen zu beantworten und insbesondere im Hinblick auf die Vielzahl neuer gesetzlicher Regelungen Antworten zu geben, ob ein Haus zu dämmen ist, die Heizungsanlage zu modernisieren ist oder neue Fenster einzubauen sind.

Vor allem müssen Sie Interessenten über alle wesentlichen Umstände informieren, die für den Verkauf wichtig sind müssen darauf achten, keine wesentlichen Umstände zu verschweigen. Sie sollten nicht riskieren, dass ein Kaufinteressent den Kaufvertrag später anficht, weil er sich arglistig getäuscht fühlt und Sie den Kaufvertrag wieder rückabwickeln müssen. Ein kompetenter Makler weiß aufgrund seiner Ausbildung und Erfahrung, wie er mit den Gegebenheiten umgeht.