Wann ist die Maklerprovision fällig?

Sie hatten oder haben sicherlich gute Gründe, einen Makler zu beauftragen, um Ihre Immobilie zu verkaufen oder eine geeignete Immobilie zu finden. Es versteht sich, dass der Makler für seine Dienstleistung eine Provision verlangt. Die Frage dabei ist, wer die Provision zahlt, ob die Provision zwischen Verkäufer und Erwerber geteilt wird und wann sie letztlich fällig ist. Die Kenntnis der Gesetzes- und Rechtslage hilft, unnötige Streitigkeiten zu vermeiden.

Das Provisionsrecht hat sich zumindest in Bezug auf den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern seit 2020 geändert. Nach § 652 BGB ist dem Makler für eine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit eine Provision zu zahlen. Das Gesetz sprach früher vom „Mäklerlohn“, neuerdings heißt es „Maklerlohn“. Üblich sind aber auch andere Bezeichnungen wie Provision, Courtage oder Lohn. Die Bezeichnung ist nicht wichtig. Entscheidend ist, dass die Makler mit einer Dienstleistung betraut betraut wurde, für die er/sie eine Honorierung erwarten darf.

Früher war es so, dass beim Kauf einer Immobilie üblicherweise der Käufer verpflichtet war, die Provision des Maklers zu bezahlen. Seit dem Jahr 2020 bestimmt § 656b BGB, dass die Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser im Regelfall zu gleichen Teilen von Käufer und Erwerber zu tragen ist. Voraussetzung ist, dass der Käufer als Verbraucher kauft. Grundlage war das “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser”. Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Objekte sind von diesem Gesetz ausgenommen.

Haben Sie mit dem Makler nicht ausdrücklich eine Provision vereinbart, ist seine Dienstleistung beispielsweise beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses dennoch provisionspflichtig, wenn die Maklertätigkeit „den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist“ (§ 652 BGB). Gerade, weil der Makler gewerblich tätig ist, ist die Vermutung begründet, dass er nicht umsonst arbeitet und seine Tätigkeit provisionspflichtig ist. Ist die Provision streitig, prüfen Gerichte, ob der Makler auch ohne Provision tätig geworden wäre (BGH NJW 1981, 1444). Sollten Sie als Auftraggeber die Provisionspflicht in Abrede stellen, müssten Sie darlegen und beweisen, dass der Makler unentgeltlich tätig werden sollte. Im Regelfall ist die Maklertätigkeit also stets provisionspflichtig.

Nach § 656d BGB muss derjenige, der den Immobilienmakler mit dem Verkauf oder Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses beauftragt hat, mindestens die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision zahlen.

Haben ausschließlich Sie als Verkäufer den Makler beauftragt, kann der Makler einen Teil der Provision an den Erwerber nur weiterreichen, wenn die weitergereichten Kosten höchstens 50 % der insgesamt zu zahlenden Provision ausmachen. Dies bedeutet, dass eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam ist, wenn die vertragschließende Partei zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d BGB).

Lässt sich der Makler von Verkäufer und Erwerber des Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, ist die Vereinbarung nur rechtens, wenn sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Verzichtet der Makler zugunsten einer Partei auf seine Provision, wirkt der Erlass auch zugunsten des anderen Vertragspartners (§ 656c S 2 BGB). Abweichende Vereinbarungen sind per Gesetz unwirksam (§ 654 BGB).

Im Regelfall werden Sie sich das Recht vorbehalten, Ihr Haus unabhängig von der Tätigkeit des Maklers auch eigenständig verkaufen zu dürfen. Finden Sie in Eigeninitiative einen Kaufinteressenten und kündigen den Maklervertrag, brauchen Sie keine Maklerprovision zu bezahlen. Soweit im Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung vereinbart wurde, müssen Sie diese Kosten jedoch zahlen.

Da die Maklerprovision eine Erfolgsprovision darstellt, kann der Makler die Provision erst in Rechnung stellen, wenn der Erfolg eingetreten ist und das Objekt verkauft wurde oder Sie das Objekt gekauft haben. Ein Makler darf insoweit nicht verlangen, dass die Provision im Voraus gezahlt wird oder er nur tätig werden möchte, wenn zumindest ein Teil der Provision als Vorschuss gewährt wird. Dies wäre unseriös und gesetzeswidrig.

• Voraussetzung ist, dass ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen und
• der Maklervertrag in Textform (z.B. E-Mail, Brief, Vereinbarung) dokumentiert wurde,
• der Makler die vereinbarte Maklertätigkeit erbracht hat,
• die Tätigkeit des Maklers ursächlich dafür war, dass es zum Vertragsabschluss gekommen ist und
• Verkäufer und Erwerber den Kaufvertrag über die Wohnung oder das Einfamilienhaus notariell beurkundet haben.

Schließen Sie zum Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag, ist der Vertrag in Textform darzulegen (§ 126b BGB). Ein seriöser Makler hält ohnehin alles, was für sein Auftrag wichtig ist, schriftlich fest und stellt damit klar, dass es keine weiteren Absprachen gibt. Um seine Provision abzusichern, wird der Makler die örtlichen Gegebenheiten der Immobilie erst offenbaren, wenn der Maklervertrag zu Papier gebracht ist.

Die Provision wird zudem erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und hierüber einen Nachweis erbringt (§ 656d S. 2 BGB). Ein Nachweis wird sich im Regelfall durch die Vorlage eines Überweisungsbelegs oder der rechtsverbindlichen Quittung des Maklers erbringen lassen. Im Regelfall wird ein Zahlungsziel von 7 - 14 Tagen nach der Beurkundung des Kaufvertrages vereinbart. Ohne Zahlungsziel wäre die Provision an sich sofort fällig.

Soll der Kaufvertrag mit einer aufschiebenden Bedingung erst dann wirksam werden, wenn die Bedingung (z. B. Kreditzusage für den Erwerber) eingetreten ist, wird der Kaufvertrag mit Eintritt der Bedingung wirksam und damit die Maklerprovision fällig.

Der Anspruch des Maklers auf eine vereinbarte Provision erlischt nicht, wenn Sie den Maklervertrag aufkündigen. Entschließt sich ein Interessent, den der Makler vermittelt hat, erst nach Ihrer Kündigung, das Objekt zu kaufen oder Sie selbst kaufen das Objekt, hat der Makler dennoch Anspruch auf die Provision. Die Kündigung ist also keine Option, bei bestehendem Kaufinteresse die Maklerprovision umgehen zu wollen.

Provisionsansprüche des Maklers verjähren binnen drei Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Will der Makler die Verjährung stoppen, muss er den Anspruch gerichtlich geltend machen, beispielsweise einen Mahnbescheid zustellen oder die Provision einklagen.

Weil die Maklerprovision eine erfolgsorientierte Provision ist, brauchen Sie den Makler nicht zu bezahlen, wenn Sie die Wohnung oder das Einfamilienhaus nicht erwerben. Der Erfolg ist dann eben nicht eingetreten. Es versteht sich, dass Sie dann nicht provisionspflichtig sind. Der Makler hat insoweit umsonst gearbeitet.

Hat der Makler seine Dienstleistung erfolgreich erbracht, kann er die Provision verlangen. Weil beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern die Provision im Regelfall zwischen Verkäufer und Erwerber aufgeteilt wird, stellt sich weniger die Frage, ob die Provision anfällt, sondern wer wann wieviel zahlen muss. Um Zweifel möglichst zu vermeiden, kann sich empfehlen, die Provisionsfrage im Notarvertrag anzusprechen und unmissverständlich zu regeln.